Le décès d’un propriétaire immobilier ouvre une succession dont le règlement impose l’évaluation de chaque bien. Cette valeur sert à calculer les droits de succession et à répartir le patrimoine entre les héritiers. Lorsque les héritiers ne s’accordent pas sur le prix d’un bien, ou lorsque le patrimoine comprend des actifs complexes (immeuble de rapport, local commercial, bien rural), l’intervention d’un expert immobilier évite les approximations et les conflits durables.
Les obligations légales
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant le décès (douze mois si le décès est survenu hors de France métropolitaine). Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale des biens au jour du décès, après déduction des dettes et des charges. L’administration fiscale peut contrôler les valeurs déclarées pendant six ans et rectifier en cas de sous-évaluation manifeste.
L’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt s’applique lorsque le conjoint survivant ou un héritier y réside au moment du décès. Cet avantage fiscal réduit la base taxable sans nécessiter de démarche particulière, à condition que l’occupation soit effective et continue.
Le rôle de l’expert dans le partage
Le notaire peut recommander le recours à un expert immobilier, mais les héritiers sont libres de choisir leur propre évaluateur. L’expert visite chaque bien, analyse ses caractéristiques, consulte les transactions comparables et rédige un rapport qui servira de base au partage. En cas de désaccord persistant, le tribunal peut désigner un expert judiciaire.
- Faites expertiser les biens dès l’ouverture de la succession pour respecter le délai de six mois
- Appliquez les décotes admises (occupation, indivision, travaux) pour réduire les droits
- Conservez le rapport d’expertise original comme justificatif en cas de contrôle fiscal
- Sollicitez un notaire spécialisé en droit des successions pour optimiser la répartition des lots
