L’évaluation du patrimoine immobilier intervient à chaque étape de la vie patrimoniale : acquisition, déclaration fiscale annuelle, donation, succession, divorce. Le contribuable assujetti à l’IFI doit déclarer la valeur vénale de ses biens au 1er janvier de chaque année. Les héritiers doivent fixer la valeur des immeubles du défunt dans les six mois suivant le décès. Le donateur doit estimer le bien transmis pour calculer les droits à acquitter. Dans chaque cas, la précision de l’évaluation conditionne le montant des impôts et droits exigibles.
Les méthodes applicables
La méthode par comparaison constitue la référence pour les biens résidentiels courants. L’évaluateur sélectionne des ventes récentes de biens similaires, ajuste les prix en fonction des caractéristiques propres au bien étudié et en déduit une valeur de marché. Pour les immeubles de rapport, la méthode par capitalisation des revenus complète l’analyse en rapportant les loyers nets à un taux de rendement local.
L’administration fiscale dispose de ses propres outils de contrôle. La base PATRIM, accessible aux agents des impôts, recense les transactions enregistrées et permet de vérifier la cohérence des valeurs déclarées. Un écart significatif entre la valeur déclarée et les prix de marché peut déclencher une procédure de rectification.
Les décotes admises
La législation autorise plusieurs abattements qui réduisent la base taxable :
- Abattement de 30 % sur la résidence principale pour l’IFI
- Décote de 10 à 20 % pour un bien occupé par un locataire
- Décote pour indivision reflétant la difficulté de cession d’un bien détenu en commun
- Décote pour travaux importants, justifiée par des devis ou des constats d’expert
Chaque décote doit être documentée par des pièces justificatives : bail signé, devis de travaux, acte de partage. En cas de contrôle, le contribuable supporte la charge de la preuve. Un rapport d’expertise professionnelle constitue le justificatif le plus solide face à l’administration.
