L’impôt sur la fortune immobilière impose aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros de déclarer la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier de l’année. Cette obligation repose sur une auto-évaluation : le contribuable fixe lui-même la valeur de ses biens, sous le contrôle a posteriori de l’administration fiscale. Le recours à un expert en valeur vénale sécurise cette déclaration et fournit un justificatif solide en cas de vérification.
Les risques de l’auto-évaluation
Sous-évaluer ses biens expose à un redressement assorti d’intérêts de retard (0,20 % par mois) et de pénalités pouvant atteindre 40 % de l’impôt éludé en cas de manquement délibéré. L’administration dispose d’un droit de reprise de six ans pour vérifier les déclarations. Les agents des finances publiques utilisent la base PATRIM, qui recense les transactions immobilières, pour comparer les valeurs déclarées aux prix de marché.
Surévaluer ses biens n’entraîne aucune sanction mais se traduit par un paiement d’impôt excessif. La récupération du trop-versé impose de déposer une réclamation contentieuse dans un délai de deux ans à compter de la mise en recouvrement, une procédure lourde et incertaine.
Les décotes et abattements applicables
La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. D’autres décotes sont admises par la jurisprudence et la doctrine fiscale :
- Bien occupé par un locataire protégé : décote de 10 à 20 %
- Bien détenu en indivision : décote de 10 à 30 % selon le nombre d’indivisaires
- Bien grevé d’un usufruit : évaluation selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI
- Bien nécessitant des travaux importants : décote proportionnelle au coût des réparations
Chaque décote doit être étayée par des pièces probantes. L’expert immobilier documente ces éléments dans son rapport : contrat de bail, devis de travaux, acte d’indivision, état descriptif de division. Ce dossier constitue la meilleure défense face à un contrôleur fiscal.
