Toute transaction immobilière notariée entre dans une base de données prix immobilier publique : DVF, données de la DGFiP en open data sur le site data.gouv.fr. Ce service public donne le prix de vente réel, mais une donnée immobilière brute ne fait pas une valeur : l'information se lit.
- Gratuite et ouverte
- DVF (demande de valeurs foncières, data.gouv) : cinq ans de transactions immobilières, mise à jour chaque semestre, en avril et en octobre.
- Réservée
- Patrim, sur impots.gouv.fr : rechercher les prix immobiliers pour une estimation fiscale.
- Payantes
- Perval et BIEN, bases de données des notaires sur les prix des logements.
Que contient la base DVF des transactions immobilières ?
La base DVF des données immobilières recense les prix de vente des mutations à titre onéreux (ventes, adjudications, échanges), à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Le jeu de données est diffusé sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte (dite licence Etalab), version 2.0, ce qui autorise sa réutilisation, y compris commerciale, sous réserve du respect des règles sur les données à caractère personnel.
Chaque enregistrement du fichier décrit une mutation et le bien vendu : date de la vente, nature de la mutation, valeur foncière déclarée, adresse, références de la parcelle cadastrale, type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial), surface réelle bâtie, nombre de pièces principales, surface du terrain et, pour les lots de copropriété, la surface Carrez. Une même vente occupe souvent plusieurs lignes : un appartement, sa cave et son parking apparaissent séparément mais portent le même prix global.
La couverture est nationale, à une exception près : les départements d'Alsace (Bas-Rhin, Haut-Rhin), la Moselle et Mayotte en sont absents, car la publicité foncière y relève du livre foncier et non du fichier de la DGFiP. Selon data.gouv.fr, chaque mise à jour remplace la totalité des fichiers précédents, et la dernière diffusion date du 7 avril 2026 ; la suivante est attendue en octobre.
Ce que la base de données ne dit pas
Les données DVF ne renseignent ni l'étage, ni l'état du bien, ni la qualité des travaux, ni le diagnostic de performance énergétique, ni la vue, ni la présence d'un ascenseur. Deux appartements de même surface dans la même rue peuvent donc afficher des prix très éloignés sans que la base explique pourquoi. Le prix inscrit inclut parfois le mobilier ou un terrain attenant, et il exclut les frais de notaire. Une vente entre membres d'une même famille, ou une vente occupée, tire la moyenne vers le bas sans être signalée comme telle.
Où consulter les prix immobiliers en ligne gratuitement ?
Pour consulter les prix immobiliers sans télécharger de fichier, l'explorateur de données de l'État, DVF explorer (app.dvf.etalab.gouv.fr), affiche les ventes DVF sur une carte interactive. On choisit le département, la commune, puis la section cadastrale ; un clic sur une parcelle donne l'historique des ventes de cette parcelle, avec la date, le prix de vente et la surface. C'est l'outil le plus direct pour connaître le prix réellement payé dans une rue, sans intermédiaire.
Le fichier brut se télécharge sur data.gouv, dans le jeu « Demandes de valeurs foncières », un fichier par millésime. Il se manipule dans un tableur ou un logiciel de statistiques : c'est la voie à suivre pour rechercher toutes les ventes d'un type de bien sur une commune entière, ou pour calculer soi-même un prix au m² médian sur un échantillon choisi.
De nombreux sites privés reprennent la même base DVF et la présentent autrement : immo data, Meilleurs Agents, les portails d'annonces ou les sites de notaires. Leur avantage est la lecture (moyennes par quartier, graphiques, service d'estimation en ligne) ; leur limite est que la source reste la même et que le traitement appliqué n'est pas toujours expliqué. Un prix immobilier « au m² » affiché par un site commercial est un calcul, pas une donnée publique.
Comparer les bases : DVF, Patrim, Perval et BIEN
Quatre bases de données de prix immobilier coexistent en France, avec des publics et des contenus différents. Le choix dépend moins de la fiabilité, toutes reposant sur des actes réels, que de l'accès et du niveau de détail utile à l'estimation.
| Base | Producteur | Accès | Point fort | Limite |
|---|---|---|---|---|
| DVF | DGFiP, diffusion sur data.gouv.fr | Libre et gratuit, open data | Exhaustivité hors Alsace-Moselle et Mayotte | Descriptif sommaire, délai de publication |
| Patrim | DGFiP, impots.gouv.fr | Espace personnel, motif à déclarer | Ventes récentes, recherche par critères | Usage encadré, nombre de consultations limité |
| Perval | Notaires de province | Payant, professionnels | Étage, époque, état, annexes | Alimentation volontaire, couverture partielle |
| BIEN | Notaires du Grand Paris | Payant, professionnels | Détail fin en Île-de-France | Limitée à l'Île-de-France |
Les indices Notaires-Insee, calculés à partir de Perval et de BIEN, mesurent l'évolution des prix des logements anciens par trimestre. Ils servent à actualiser une référence ancienne, pas à évaluer un bien précis.
Comment utiliser la base DVF pour estimer la valeur d'un bien ?
Utiliser la base DVF pour estimer la valeur d'un bien revient à appliquer la méthode par comparaison avec des ventes de biens similaires : retenir des références proches dans l'espace, dans le temps et par leurs caractéristiques, puis ajuster leur prix aux différences constatées. La démarche tient en quelques étapes.
- Délimiter le secteur : même commune, même quartier, et si possible même type de rue ou de lotissement.
- Filtrer le type de local et la surface : un appartement de trois pièces se compare à des appartements de taille voisine, jamais à des maisons.
- Restreindre la période : les dernières transactions pèsent davantage ; une vente plus ancienne s'actualise avec un indice de prix.
- Écarter les ventes atypiques : lots multiples, prix anormalement bas ou haut, ventes en bloc, biens à rénover entièrement.
- Calculer un prix au m² médian, plus robuste qu'une moyenne, puis l'appliquer au bien en tenant compte de ses atouts et défauts.
Cette lecture suffit à un acheteur ou un vendeur qui veut connaître le prix d'un marché local avant une négociation. Elle ne remplace pas la visite : l'état, l'exposition, les travaux et la situation juridique du bien (servitude, occupation, indivision) déplacent la valeur dans des proportions que la base ignore.
Patrim, la base réservée de l'administration fiscale
Patrim est le service de recherche des transactions immobilières de la DGFiP, accessible depuis l'espace particulier du site impots.gouv.fr. L'utilisateur doit se connecter à son espace personnel puis indiquer le motif de sa recherche, car l'accès est réservé aux personnes qui doivent évaluer un bien dans un cadre fiscal ou juridique : déclaration de succession, donation, impôt sur la fortune immobilière, procédure d'expropriation. On y recherche des ventes selon un périmètre géographique, une période, un type de bien et une fourchette de surface.
L'intérêt de Patrim est d'accéder aux références que l'administration elle-même consulte. Lorsqu'elle conteste une valeur déclarée, c'est sur ce type de ventes qu'elle s'appuie ; un redressement de la valeur vénale par le fisc se discute donc souvent terme de comparaison contre terme de comparaison. Les termes retenus doivent être pertinents : un vendeur qui conteste aura intérêt à montrer que les biens choisis par l'administration ne sont pas comparables au sien.
Acheter ou vendre : quelle information tirer des dernières transactions ?
Pour acheter ou vendre un logement, l'information la plus utile tirée des dernières transactions est la fourchette de prix réellement payés pour des biens comparables, pas le prix affiché dans les annonces. Le vendeur y vérifie que son prix de départ reste dans le marché ; l'acheteur y trouve un argument chiffré pour négocier, surtout si des travaux sont à prévoir. Le portail du ministère de l'Économie et la fiche du service public consacrée aux transactions immobilières rappellent ce principe : la donnée publique éclaire la négociation, elle ne fixe pas le prix d'un achat immobilier.
Un conseil pratique revient chez tous les professionnels : noter la date de chaque transaction retenue et la date de mise à jour du jeu de données. Entre deux semestres, plusieurs mois de ventes manquent encore dans DVF, et ce sont justement les plus récentes. Dans un marché qui bouge, un agent ou un notaire du secteur complète utilement l'information publique par les ventes signées depuis la dernière mise à jour.
Prix de l'immobilier publiés : les pièges de lecture
Les prix de l'immobilier publiés sur internet induisent souvent en erreur parce qu'ils sont lus hors de leur contexte. Le décalage dans le temps vient en premier : une vente signée chez le notaire a été négociée plusieurs mois avant, et elle n'apparaît dans DVF qu'à la mise à jour semestrielle suivante. Dans un marché qui se retourne, la base décrit donc un état passé.
| Lecture trompeuse | Ce qui se passe réellement | Correction |
|---|---|---|
| Prix au m² d'une vente à plusieurs lots | Le prix global est répété sur chaque ligne | Regrouper les lignes d'une même mutation |
| Moyenne de quartier | Mélange de biens rénovés et à rénover | Préférer la médiane sur un échantillon filtré |
| Maison avec grand terrain | Le terrain gonfle le prix rapporté au bâti | Séparer valeur du sol et valeur du bâti |
| Estimation net vendeur d'un portail | Algorithme non publié appliqué aux mêmes données | Revenir aux ventes sources et les vérifier |
Un autre piège tient à la taille de l'échantillon. Dans un village où trois maisons se sont vendues en cinq ans, la moyenne n'a aucune valeur statistique ; il faut élargir le secteur, au risque de comparer des marchés différents. Un professionnel l'écrit dans son rapport, avec les références retenues et celles qu'il a écartées.
Ce que l'expert ajoute aux données publiques
L'expert en évaluation immobilière part des mêmes bases que le particulier, mais il les croise avec ce que la base ne contient pas : visite du bien, plans, diagnostics, titre de propriété, urbanisme, baux en cours. Pour un local commercial, un immeuble de rapport ou une résidence gérée, la comparaison seule ne suffit pas et il combine plusieurs méthodes (capitalisation du revenu, coût de remplacement, sol plus construction).
Son travail aboutit à une valeur motivée, datée, opposable à une banque, à l'administration fiscale ou à un juge, parce que chaque référence tirée de DVF, de Patrim ou de Perval est citée et discutée. C'est la différence avec un avis de valeur rédigé par un agent immobilier, qui se fonde souvent sur les annonces et les mandats en cours plutôt que sur les ventes conclues.
Certifier la valeur d'un bien avec ces données : vos cas concrets
Une capture de DVF suffit-elle à prouver la valeur de mon bien ?
Une capture de DVF ne prouve pas la valeur de votre bien : elle montre le prix d'autres ventes. Pour certifier la valeur d'un bien auprès d'une banque, du fisc ou d'un tribunal, il faut une évaluation signée par un expert qui explique pourquoi ces ventes sont comparables et comment il ajuste leur prix.
Pourquoi ma maison n'apparaît-elle pas dans la base DVF ?
Une maison absente de DVF a pu être vendue avant la période couverte, qui se limite aux cinq dernières années, ou se trouver en Alsace, en Moselle ou à Mayotte, départements exclus. Une donation ou une succession n'est pas une vente et n'y figure pas.
Les données DVF sont-elles fiables ?
Les données DVF sont fiables sur le prix déclaré, puisqu'elles proviennent des actes notariés enregistrés par l'administration. Elles restent sommaires sur la description du bien, ce qui impose de vérifier chaque référence avant de s'en servir.
Pour une évaluation opposable, la page devis d'expertise permet de décrire le bien et le contexte de la demande.
