Passoire thermique : ce qu'un DPE classé F ou G retire à la valeur vénale

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, dont la consommation dépasse 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an, eau chaude comprise. Le froid en hiver n'en est que le symptôme : l'étiquette pèse sur la valeur vénale, par le coût des travaux qu'elle annonce et par l'interdiction de louer.

Ce que le diagnostic appelle une passoire thermique

L'expression n'a rien d'un jugement subjectif. Depuis la refonte du diagnostic de performance énergétique entrée en vigueur en juillet 2021, un logement reçoit une étiquette de A à G, et les deux dernières lettres désignent ce que la réglementation nomme un logement énergivore. Le terme de passoire thermique, ou de passoire énergétique, recouvre exactement ces deux classes, et cette définition ne laisse aucune marge d'appréciation.

Les seuils de consommation qui font basculer en classe F ou en classe G

Le calcul du DPE rapporte la consommation annuelle d'énergie primaire à la surface habitable du logement. Un logement bascule en classe F au-delà de 330 kWh par mètre carré et par an, et en classe G au-delà de 420. Ces valeurs couvrent cinq usages : le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires. Elles ne dépendent pas des factures réellement acquittées par l'occupant, mais des caractéristiques physiques du bâti et des équipements.

Le double seuil, énergie et gaz à effet de serre

Depuis 2021, l'étiquette retient la plus mauvaise des deux mesures : celle de la consommation et celle des émissions. Un logement peu gourmand mais chauffé au fioul peut donc être classé F par ses seules émissions de gaz à effet de serre. C'est ce double seuil qui a fait entrer dans la catégorie des passoires des biens que l'ancienne méthode épargnait, et qui explique qu'un changement de mode de chauffage suffise parfois à faire gagner une lettre.

Un logement sur huit en France

L'Observatoire national de la rénovation énergétique estime le parc concerné à environ 3,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2026, soit de l'ordre de 12,7 % du parc. Ces millions de logements ne se répartissent pas uniformément : le bâti ancien des zones rurales et les petites copropriétés urbaines en concentrent l'essentiel. Le chiffre a nettement baissé depuis les premières estimations publiées après la réforme du diagnostic, sous l'effet des travaux réalisés et des corrections successives apportées à la méthode. Un ajustement du mode de calcul propre aux petites surfaces s'applique en outre depuis le 1er juillet 2026 : il ne se lit pas encore dans ce recensement, mais il fera sortir du décompte une partie des studios. Ces publications sont annuelles, et la valeur à retenir est celle de l'édition en cours.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

C'est un logement dont le diagnostic de performance énergétique aboutit à la classe F ou à la classe G. Le seuil d'entrée se situe à 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an, ou à 70 kg de CO2 sur le même ratio, la plus mauvaise des deux mesures l'emportant.

Quels sont les critères d'une passoire thermique ?

Deux critères et deux seulement : la consommation conventionnelle d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, toutes deux rapportées à la surface habitable. Ni l'ancienneté du bâti, ni le montant des factures, ni le confort ressenti n'entrent dans le classement.

Reconnaître une passoire thermique avant même le diagnostic

Un acquéreur qui visite, un bailleur qui hérite, un associé qui inventorie un patrimoine : tous ont intérêt à savoir lire un bâti avant de commander une expertise avant achat. Les indices sont physiques et se repèrent en une visite.

Ce que le bâti laisse voir

• Un simple vitrage, ou un double vitrage posé avant les années 2000 sur menuiseries métalliques sans rupture de pont thermique.
• Des combles perdus non isolés, ou une isolation tassée de quelques centimètres seulement.
• Des murs pleins en pierre ou en brique sans doublage, fréquents dans le bâti antérieur à 1948.
• Un chauffage à l'électricité par convecteurs ou radiateurs anciens, ou une chaudière au fioul de plus de vingt ans.
• Une sensation de froid en partie basse et des entrées d'air aux ouvrants, signe de déperditions par les menuiseries et le plancher bas.

Ce que le diagnostic mesure, et ce qu'il ne mesure pas

Le diagnostic immobilier repose sur une méthode conventionnelle : il modélise un usage standardisé, pas le vôtre. Deux ménages occupant le même appartement peuvent avoir des factures d'énergie du simple au double sans que l'étiquette bouge d'une lettre. Cette convention est ce qui rend le DPE comparable d'un bien à l'autre, donc utilisable dans une évaluation, et c'est aussi ce qui le rend contestable aux yeux d'un occupant dont la consommation réelle ne lui ressemble pas.

Comment identifier une passoire thermique ?

La réponse certaine figure sur le DPE, obligatoire à la vente comme à la mise en location, et opposable depuis juillet 2021. À défaut, une mauvaise isolation des combles et des murs, un simple vitrage et un chauffage au fioul ou par convecteurs anciens désignent presque toujours un logement classé F ou G.

L'interdiction de louer, et le gel du loyer

C'est le volet qui a fait entrer ces logements dans le débat public, et celui qui pèse le plus lourd dans une évaluation destinée à un investisseur.

Le calendrier inscrit dans la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a organisé une sortie progressive du parc locatif. Les logements les plus énergivores, au-delà de 450 kWh en énergie finale, sont sortis de la décence au 1er janvier 2023, un locataire pouvant depuis en exiger la mise en conformité. La classe G a suivi au 1er janvier 2025, la classe F est visée au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034, avec un calendrier décalé outre-mer. L'interdiction ne vide pas les logements occupés : elle s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Ce calendrier a fait l'objet de plusieurs propositions d'aménagement depuis son adoption, notamment pour les lots en copropriété : la règle applicable se vérifie au jour de l'opération sur le portail officiel de l'administration.

Le loyer bloqué depuis août 2022

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'une passoire thermique ne peut plus être augmenté en France métropolitaine, ni par la révision annuelle indexée, ni lors d'une relocation, ni à l'occasion d'un renouvellement de bail. Le locataire en place reste chez lui et son bail se poursuit : c'est le propriétaire qui supporte seul la conséquence. Pour un bien de rapport, le revenu est figé en euros courants pendant que les charges progressent, et l'horizon de détention se heurte à une date d'interdiction. C'est précisément ce que traduit la méthode de capitalisation des revenus lorsqu'elle est appliquée à un immeuble mal classé.

Quelles sont les interdictions liées aux passoires thermiques ?

Trois restrictions se cumulent : le gel du loyer depuis le 24 août 2022, l'interdiction de mise en location de la classe G depuis le 1er janvier 2025 et celle de la classe F annoncée pour le 1er janvier 2028. S'y ajoute l'audit énergétique obligatoire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété.

La décote observée sur les prix de vente

Aucune interdiction ne frappe la vente : une passoire thermique se vend librement, et rien n'empêche d'en acheter une, à un prix que les acquéreurs ajustent. C'est cet ajustement que les professionnels appellent la valeur verte, et c'est la donnée centrale de toute évaluation d'un bien classé F ou G.

Ce que mesure la valeur verte

Les notaires publient chaque année une étude comparant, à caractéristiques équivalentes, les prix de vente des logements selon leur étiquette. Le principe consiste à isoler l'effet de la classe énergétique de tout ce qui influence par ailleurs un prix : la localisation, la surface, l'époque de construction, la présence d'un extérieur. La classe D sert de référence, et l'écart se lit en pourcentage par rapport à elle.

Deux constantes ressortent de ces travaux, année après année. Les maisons subissent un écart nettement plus marqué que les appartements, parce qu'elles présentent davantage de surfaces déperditives et que leur rénovation est plus lourde. Et l'écart se creuse à mesure que la demande faiblit : là où l'offre est rare et les acquéreurs nombreux, un acheteur accepte un bien mal classé faute d'alternative, tandis qu'une offre abondante lui permet d'écarter le dossier.

Pourquoi l'écart varie du simple au triple

Les fourchettes publiées vont, selon les régions et le type de bien, de quelques points à plus de vingt pour cent. Cette dispersion n'est pas un défaut de la mesure : elle est le résultat. Reprendre une moyenne nationale pour l'appliquer à un logement précis conduit à une erreur d'évaluation dans les deux sens, et un rapport qui procéderait ainsi ne résisterait pas à une contre-expertise. Les chiffres étant révisés chaque année, seule l'édition en cours de l'étude fait foi.

Comment acheter une passoire thermique ?

L'achat reste libre et l'offre de biens mal classés s'est étoffée. La démarche consiste à obtenir l'audit énergétique du vendeur, à faire chiffrer les travaux par des entreprises avant de s'engager, à vérifier les aides mobilisables, puis à négocier sur la base du reste à charge et non sur une décote de principe.

Comment un expert chiffre la décote d'une passoire thermique

Le rôle de l'expert n'est pas d'appliquer un barème, qui n'existe pas, mais de motiver un abattement. Deux chemins conduisent au résultat, et un rapport sérieux les emprunte tous les deux.

Par le coût de la sortie de passoire

La première approche part de la valeur qu'aurait le bien une fois rénové, puis en retranche le coût des travaux nécessaires pour l'atteindre. On y ajoute ce que l'acquéreur supporte en plus du chantier : le délai pendant lequel le logement est inoccupé ou inconfortable, le risque d'aléa technique sur un bâti ancien, et les frais de portage. On en retranche, à l'inverse, les aides publiques que l'acquéreur peut réellement mobiliser, ce qui suppose de vérifier son éligibilité et non de recopier un barème.

Par comparaison, quand les références existent

La seconde approche relève des ventes récentes de biens semblables, classés F ou G d'un côté, mieux classés de l'autre, sur le même secteur. Elle est la plus solide lorsque le secteur fournit assez de références, et c'est rarement le cas : la mention de la classe énergétique dans les bases de données de références de prix est récente, et les échantillons restent minces sur beaucoup de communes. Elle relève de la méthode par comparaison, celle-là même qui sert à toute estimation d'un bien immobilier.

Pourquoi les deux méthodes ne donnent pas le même résultat

L'écart entre les deux est instructif, et c'est lui qui fait la valeur d'un rapport. Quand la décote de marché dépasse le coût des travaux, elle mesure autre chose que le chantier : l'incertitude réglementaire, la difficulté à financer une acquisition assortie d'une rénovation, et la réticence d'acquéreurs qui n'ont ni le temps ni l'envie de conduire un projet. Quand elle lui est inférieure, c'est le signe d'un secteur tendu où la rareté prime sur l'étiquette. Dans les deux cas, le chiffre retenu se justifie par écrit, comme toute décote motivée dans un rapport d'expertise.

L'audit énergétique obligatoire à la vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier en monopropriété classé F ou G impose de remettre un audit énergétique à l'acquéreur, dès la visite. L'obligation a été étendue à la classe E au 1er janvier 2025 et doit l'être à la classe D en 2034. Les lots en copropriété n'y sont pas soumis.

Ce document va plus loin que le DPE : il propose au moins deux scénarios de travaux, dont l'un permet d'atteindre au minimum la classe C, avec une estimation des coûts et des économies d'énergie attendues. Pour une évaluation, c'est une pièce précieuse, car elle chiffre par un tiers le montant qui sert de base à l'abattement. Elle ne dispense pas de faire établir des devis : un audit donne un ordre de grandeur, une entreprise donne un prix.

Rénover ou vendre en l'état

C'est l'arbitrage que tout propriétaire pose, et il se tranche par le calcul plutôt que par principe.

Le coût d'une rénovation d'ampleur

Faire sortir un logement de la catégorie des passoires suppose rarement un geste unique. Des travaux performants combinent l'isolation des murs et de la toiture, qui traite les principales déperditions, le remplacement des menuiseries, un système de chauffage moins émetteur, le plus souvent une pompe à chaleur air-eau qui produit aussi l'eau chaude sanitaire, et une ventilation adaptée pour éviter les désordres liés à l'humidité. Remplacer les seuls radiateurs sans traiter l'enveloppe ne fait presque jamais gagner de lettre : qu'il soit chauffé à l'électricité ou au gaz, le logement garde les mêmes pertes de chaleur.

L'ordre des interventions compte autant que leur nature. Isoler avant de remplacer le générateur permet de dimensionner une pompe à chaleur plus petite, donc moins chère à l'achat comme à l'usage, quand l'ordre inverse conduit à surdimensionner un équipement qu'il faudra changer. Un bien considéré comme une passoire thermique en début de chantier gagne ainsi deux lettres pour un budget inférieur, à condition que les travaux soient réalisés dans cet ordre et par des artisans qualifiés.

Sur une maison, l'addition atteint couramment plusieurs dizaines de milliers d'euros, et elle dépend surtout de l'état du bâti existant : deux maisons classées G en apparence identiques peuvent donner deux devis très éloignés selon ce qu'un artisan découvre à la dépose. C'est pourquoi l'amélioration visée se chiffre sur devis, jamais sur un ratio au mètre carré.

Les aides qui réduisent le reste à charge

Plusieurs aides financières se cumulent, et leur montant est révisé presque chaque année : les barèmes en vigueur se vérifient au moment du projet plutôt que dans un article. L'aide financière la plus lourde reste conditionnée à un gain de plusieurs classes, et le financement du reste à charge décide de la faisabilité du chantier davantage que son prix affiché.

• MaPrimeRénov', dans son parcours dédié aux rénovations d'ampleur, dont le montant dépend des revenus du foyer et du nombre de classes gagnées.
• Les certificats d'économie d'énergie, versés par les fournisseurs d'énergie sous forme de prime ou de remise sur le devis.
• L'éco-prêt à taux zéro, qui finance le reste à charge sans intérêt.
• La TVA réduite sur les travaux de rénovation énergétique et les aides locales des collectivités.

Le calcul de l'arbitrage tient en une comparaison : la valeur du bien rénové, diminuée du reste à charge et du coût du temps, face au prix qu'un acquéreur propose aujourd'hui pour le bien en l'état. Quand le second l'emporte, vendre est rationnel, et c'est fréquent pour un vendeur âgé ou pour une indivision issue d'une succession qui ne souhaite pas porter un chantier.

Quelles solutions pour rénover une passoire thermique ?

L'isolation des combles et des murs, le remplacement des menuiseries, un système de chauffage moins émetteur et une ventilation adaptée. Un bouquet de travaux cohérent fait gagner plusieurs classes là où un geste isolé n'en fait gagner aucune, et l'ordre des interventions compte autant que leur nature.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

MaPrimeRénov' pour les rénovations d'ampleur, les certificats d'économie d'énergie versés par les fournisseurs, l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite et les aides des collectivités. Les montants sont révisés régulièrement et se vérifient auprès du service public de la rénovation de l'habitat.

Ce qu'une passoire thermique coûte à ses occupants

La valeur vénale n'est pas le seul enjeu. Un logement mal isolé expose son occupant à des factures d'énergie élevées et à un inconfort thermique qui ne se limite pas à l'hiver : les mêmes défauts d'isolation laissent entrer la chaleur en été, et les épisodes de canicule ont rendu ce second effet aussi sensible que le premier. À l'échelle du parc, une habitation classée F ou G pèse lourd dans la consommation du secteur résidentiel et dans son empreinte carbone : quelques pour cent des résidences principales y concentrent une part très supérieure des émissions de carbone du bâtiment. C'est cette empreinte disproportionnée, autant que la facture des ménages, qui explique l'insistance des politiques publiques sur ce segment et l'ampleur des travaux à réaliser.

Quels sont les impacts d'une passoire thermique ?

Des factures d'énergie élevées, une sensation de froid en hiver et de surchauffe en été, une contribution disproportionnée aux émissions de gaz à effet de serre du parc résidentiel, et pour le propriétaire une valeur de revente amputée et un bien qui sort progressivement du marché locatif.

Faire chiffrer la décote par un expert

Une étiquette F ou G ne fixe pas un prix : elle ouvre une négociation, et c'est le chiffrage qui la tranche. Dans une vente amiable, un partage, une déclaration fiscale ou un contentieux, l'abattement retenu doit être motivé par une méthode, des références et un raisonnement écrit, faute de quoi il sera discuté. Notre cabinet évalue ces biens en croisant le coût réel de la rénovation, les références de ventes disponibles sur le secteur et la situation locative du logement, et remet un rapport opposable aux tiers. La même exigence de motivation vaut pour les autres abattements que nous chiffrons, qu'il s'agisse d'un bien occupé ou de parts de société civile immobilière.