Après un sinistre grave, le montant versé par l'assureur dépend d'une notion inscrite au contrat et rarement lue avant le jour où elle sert : la base d'indemnisation. Trois existent, elles ne donnent pas le même chiffre, et l'écart entre elles peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un même bien.
Trois bases d'indemnisation à distinguer
La valeur à neuf correspond au coût de reconstruction à l'identique, aux prix du jour, sans déduction. C'est la base la plus favorable, généralement assortie de conditions : reconstruction effective, dans un délai fixé au contrat, souvent deux ans.
La valeur d'usage est ce même coût diminué de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure liée à l'âge et à l'état du bien. C'est la base par défaut de nombreux contrats, et le taux de vétusté appliqué constitue le principal point de discussion avec l'expert.
La valeur vénale est le prix auquel le bien aurait pu se vendre sur le marché juste avant le sinistre. Elle n'a aucun rapport avec le coût des travaux : elle dépend de la localisation, de la demande locale et de l'état du marché. Nos pages sur la définition de la valeur vénale et sur ses différences avec la valeur locative précisent cette notion.
Le piège de la maison rurale
Dans les zones où l'immobilier est peu cher, la valeur vénale d'une maison peut être nettement inférieure à ce que coûterait sa reconstruction. Une maison estimée cent mille euros sur le marché local peut demander cent soixante mille euros de travaux pour être rebâtie à l'identique, matériaux et main-d'œuvre aux prix actuels.
Si le contrat indemnise en valeur vénale, l'assuré perçoit la première somme et doit financer la différence pour retrouver son logement. C'est la situation la plus fréquemment mal anticipée, et elle ne se découvre qu'après le sinistre.
La configuration inverse existe aussi : dans une commune très demandée, la valeur vénale peut dépasser largement le coût de reconstruction, parce qu'elle intègre le prix du terrain et l'attractivité du secteur.
Ce qu'il faut vérifier avant, et contester après
Avant tout sinistre, trois points méritent d'être relus dans le contrat : la base d'indemnisation retenue pour le bâtiment, le mode de calcul de la vétusté et son plafond éventuel, et l'existence d'une clause de reconstruction avec son délai.
La règle proportionnelle mérite aussi attention : si la surface ou le nombre de pièces déclarés sont inférieurs à la réalité, l'indemnité peut être réduite dans la même proportion, quelle que soit la base retenue.
Après le sinistre, le rapport de l'expert mandaté par l'assureur n'est pas une décision définitive. L'assuré peut désigner son propre expert, dont les honoraires sont parfois pris en charge au titre de la garantie honoraires d'expert. En cas de désaccord persistant, un troisième expert intervient, désigné conjointement ou par le tribunal. Notre page sur la contre-expertise décrit cette procédure.
Les points qui se discutent utilement sont le taux de vétusté appliqué, les prix unitaires retenus pour les travaux, et surtout les éléments oubliés au chiffrage : dépose, mise aux normes imposée par la réglementation en vigueur, frais de relogement.
