Vendre un appartement loué : de combien la valeur vénale baisse

Vendre un appartement loué, c'est céder le bien avec son locataire en place : le bail se poursuit chez l'acheteur, qui devient bailleur au jour de la signature. La valeur vénale du logement s'en trouve minorée de 10 à 20 % dans les cas courants, davantage si le loyer est bas et la durée du bail longue.

Vente occupée ou vente libre : deux opérations qui n'ont pas le même prix

La question du prix ne se pose pas dans les mêmes termes selon que le logement change de mains avec ou sans son locataire. Ce sont deux opérations juridiquement distinctes, et l'écart de valeur entre les deux est précisément ce que l'on appelle la décote pour occupation.

La vente occupée : le bail suit le logement

Lors d'une cession avec locataire en place, le contrat de location se poursuit aux conditions initiales. L'article 1743 du code civil impose à l'acquéreur de respecter le bail d'habitation en cours dès lors qu'il a date certaine, ce qui est le cas de tout contrat écrit. Le nouveau propriétaire reprend donc la place du bailleur : montant de loyer, durée restante, dépôt de garantie et état des lieux d'entrée restent inchangés. Il ne peut ni relever le loyer hors des mécanismes de révision prévus au contrat, ni congédier le locataire avant le terme.

Conséquence directe sur la valeur : l'acheteur n'acquiert pas la jouissance du logement, il acquiert un flux de revenus assorti d'une échéance. Le cercle des acquéreurs se réduit aux investisseurs immobiliers, puisqu'un ménage qui cherche à se loger ne peut pas prendre possession des lieux. C'est cette restriction de la demande, autant que le rendement lui-même, qui pèse sur le prix.

La vente libre : donner congé pour vendre

L'alternative consiste à attendre le départ du locataire pour vendre le logement vide. Le propriétaire délivre alors un congé pour vendre, qui met fin au contrat à son échéance. La vente se fait ensuite au prix libre, sans abattement, mais l'opération prend du temps et suppose de porter le bien pendant la période de vacance.

Le choix entre les deux voies est arbitrable chiffre en main. Si la décote attendue représente moins que les revenus perçus jusqu'au terme, augmentés du risque de vacance locative et des frais de portage, la vente occupée reste le meilleur calcul. Notre page sur la capitalisation des revenus détaille la mécanique de rendement qui sert de base à cette comparaison.

De combien la valeur vénale baisse quand le logement est loué

La valeur vénale est le prix auquel un bien immobilier se négocierait entre un vendeur et un acquéreur informés, sans contrainte particulière. Appliquée à un appartement loué, cette définition intègre l'occupation comme une caractéristique du bien, au même titre que son étage ou son exposition. L'expert ne retranche pas un pourcentage forfaitaire : il chiffre ce que l'occupation retire concrètement à l'acquéreur.

Ce que mesure vraiment la décote

Deux préjudices distincts se cumulent. Le premier est financier : si le revenu locatif en cours se situe en dessous du prix du marché, l'acheteur encaisse pendant plusieurs années une recette inférieure à celle qu'il obtiendrait d'un bail signé aujourd'hui. Le manque à gagner s'actualise et se déduit. Le second est un préjudice de jouissance différée : la disponibilité du logement est reportée à une date qui n'est pas maîtrisée, puisque le locataire peut se maintenir jusqu'au terme et que le congé obéit à des règles strictes.

Un troisième facteur, plus difficile à isoler, tient au risque : impayés, dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, contentieux en cours. Un dossier locatif sans incident depuis plusieurs années réduit cette part, un historique tendu l'augmente.

Les quatre paramètres qui font varier l'abattement

• L'écart de loyer. C'est le paramètre dominant. Un loyer aligné sur le marché ne justifie presque aucun abattement ; un loyer inférieur de 30 % à celui d'un bail neuf pèse lourdement, surtout dans les zones où l'encadrement limite les possibilités de rattrapage.
• La durée résiduelle du bail. Un contrat de location vide court trois ans et se renouvelle tacitement. Un semestre avant l'échéance, l'acquéreur voit la sortie ; à deux ans et demi du terme, il achète une contrainte longue.
• Le type de contrat. Une location meublée se conclut pour un an, parfois une année universitaire pour un étudiant. La contrainte y est mécaniquement plus courte qu'en location vide, donc la décote plus faible.
• Le profil du locataire. Un locataire protégé par son âge et ses ressources, que le bailleur ne peut congédier sans proposition de relogement, transforme une échéance en horizon indéterminé.

Ces fourchettes sont des repères de négociation, pas un barème. Elles recoupent la doctrine fiscale, qui admet couramment un abattement de 10 à 20 % pour un bien occupé dans les déclarations de patrimoine et les actes de succession, à condition que la décote soit justifiée pièce en main. Le sujet est développé sur notre page consacrée à l'évaluation du patrimoine immobilier.

Le calcul par capitalisation, exemple chiffré

La méthode d'expertise immobilière qui donne un résultat défendable ne part pas du prix au mètre carré mais du revenu. On capitalise le loyer annuel net de charges non récupérables par un taux de rendement observé sur des transactions comparables, puis on compare le résultat à la valeur libre obtenue par comparaison.

Prenons un appartement de deux pièces dont la valeur libre, établie par la méthode par comparaison, ressort à 200 000 euros. Il est loué 650 euros par mois alors que le marché locatif du quartier se situe à 800 euros. L'écart annuel atteint 1 800 euros. Si le bail court encore deux ans et demi, le manque à gagner cumulé approche 4 500 euros. Actualisé et augmenté de la contrainte de délai, il conduit à un abattement d'une dizaine de pour cent, soit une valeur occupée de l'ordre de 180 000 euros. La vérification par capitalisation confirme le raisonnement : 7 800 euros de loyer annuel capitalisés à un taux de rendement de 4,3 % donnent 181 000 euros.

Les deux approches doivent converger. Un écart important entre ces deux lectures du marché immobilier signale soit un taux mal choisi, soit une valeur libre surestimée, et impose de reprendre les références comparables avant de conclure.

Quand l'occupation ne coûte rien, voire rapporte

La décote n'est pas automatique, et le postuler est l'erreur la plus répandue. Sur un immeuble de rapport dont les baux sont récents et les loyers alignés sur le marché, un investisseur achète un actif immobilier immédiatement productif : pas de travaux de remise en état, pas de recherche de locataire, pas de période de vacance. Cette absence de délai avant la première recette a une valeur, et elle compense tout ou partie de la contrainte. Notre article sur l'expertise d'un immeuble de rapport revient sur ce point.

Le raisonnement s'inverse même dans certains cas. Un logement loué en meublé sous le régime du loueur en meublé non professionnel, dit LMNP, avec un mobilier en bon état et une comptabilité tenue, peut se négocier au prix libre parce que l'acquéreur reprend une exploitation en cours. Sur les petites surfaces des grandes villes, où la demande d'investisseurs est nourrie et où le bail meublé se renouvelle vite, l'abattement observé reste faible.

La règle pratique tient en une phrase : c'est l'écart au marché qui crée la décote, pas l'occupation en elle-même.

Les droits du locataire et les délais à respecter

La liberté de vendre reconnue au propriétaire ne le dispense d'aucune obligation. Les règles issues de la loi du 6 juillet 1989 encadrent strictement le congé, et les méconnaître expose à voir la vente retardée ou le congé annulé.

Le droit de préemption ne joue pas dans une vente occupée

C'est le contresens le plus fréquent. Tant que le bail se poursuit, le locataire n'a aucun droit de priorité pour acheter : le propriétaire vend à qui il veut, au prix qu'il veut, sans même avoir à prévenir son locataire. Aucun texte n'impose de notification dans cette hypothèse, et la vente lui est simplement opposable.

Le droit de préemption naît d'une autre situation : celle où le bailleur délivre un congé pour vendre. Cette notification vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui devient prioritaire pour l'achat du logement aux prix et conditions indiqués. Ce mécanisme ne concerne que la location vide. En meublé, un congé pour vendre reste possible à l'échéance, mais il n'ouvre aucun droit d'acquisition.

Les délais du congé pour vendre

• Le congé se notifie six mois avant le terme du bail en location vide, trois mois en meublé, par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement.
• Il doit reproduire à peine de nullité les dispositions légales applicables et mentionner le prix ainsi que les conditions de la vente.
• L'offre reste valable les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai sans réponse, le locataire est réputé y renoncer et devra quitter les lieux à l'échéance.
• En cas d'acceptation, il dispose de deux mois pour signer l'acte authentique, portés à quatre mois s'il a indiqué recourir à un prêt.
• Si le bien est ensuite vendu à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier une nouvelle offre à l'ancien locataire avant de régulariser.

Le texte de référence est l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, consultable sur Légifrance. Ce site est indépendant et ne délivre aucun service administratif.

Le locataire protégé par son âge et ses ressources

La loi interdit de donner congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs sociaux, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur géographique. Cette protection tombe lorsque le propriétaire satisfait à son tour la condition d'âge ou de ressources.

Pour l'évaluation, cette configuration change tout : l'échéance du bail cesse d'être une date pour devenir une inconnue. C'est le cas de figure où l'abattement dépasse couramment le tiers de la valeur libre, et où la vente occupée à un investisseur devient la seule voie réaliste.

Les visites : ce que le locataire n'est pas tenu d'accepter

Mettre en vente un appartement loué suppose de le faire visiter, et c'est souvent là que la relation se tend. Le locataire doit laisser visiter, mais dans des limites précises : les jours fériés sont exclus, et la visite ne peut excéder deux heures les jours ouvrables. Toute clause du contrat qui irait au-delà est réputée non écrite. En pratique, un accord écrit sur des créneaux fixes vaut mieux qu'un rapport de force, et il raccourcit la commercialisation.

Ce que l'acquéreur reprend avec le bail

La transmission du contrat emporte des conséquences concrètes qu'il faut chiffrer avant la signature de l'acte, car elles se règlent entre le propriétaire vendeur et l'acquéreur.

• Le dépôt de garantie. Il est dû au locataire par le nouveau bailleur en fin de bail, quand bien même il ne l'aurait jamais encaissé. Son montant se déduit donc du prix ou se rembourse au titre des ajustements de la vente. La restitution intervient dans un délai d'un mois après remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire.
• L'état des lieux d'entrée. Pièce essentielle, il fixe la référence sur laquelle les dégradations seront appréciées au départ. Son absence prive l'acquéreur de tout recours utile.
• Les impayés antérieurs. Ils restent la propriété du vendeur, sauf cession de créance expressément prévue. La rédaction du compromis doit trancher ce point.
• Le mobilier en meublé. L'inventaire annexé au contrat engage le nouveau bailleur, qui devra remplacer les éléments manquants exigés par la réglementation.

Ces éléments se vérifient sur pièces avant l'offre d'achat. Un dossier locatif complet, remis à l'acheteur dès la mise en vente, réduit la négociation et l'incertitude sur le prix. Notre page sur la détermination de la valeur vénale précise les pièces que réunit l'expert.

Vendre un lot en copropriété : les pièces qui conditionnent le délai

La plupart des appartements loués sont des lots de copropriété, et le dossier à réunir pèse autant sur le calendrier que la présence du locataire. Le vendeur demande au syndic de copropriété un pré-état daté qui récapitule les charges courantes, les appels de fonds votés et les impayés éventuels du lot. Il joint les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien de l'immeuble et le règlement de copropriété.

À cela s'ajoutent les diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique, et le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez. Le locataire doit laisser intervenir les diagnostiqueurs, aux conditions prévues pour les visites.

Deux points pèsent directement sur le prix. Des travaux votés en assemblée mais non encore appelés se négocient : à défaut de clause contraire, la charge suit le propriétaire au jour de l'appel de fonds, et l'acheteur en tient compte dans son offre. Un immeuble dont le classement énergétique interdit ou interdira la mise en location réduit la valeur du bien loué bien plus qu'une décote d'occupation, puisqu'il remet en cause la recette elle-même. L'annonce doit d'ailleurs indiquer le classement énergétique et préciser que le logement est vendu occupé, faute de quoi la négociation repart à zéro à la première visite.

La fiscalité de la cession, distincte de la décote

Une confusion revient souvent : la fiscalité et l'évaluation ne suivent pas la même logique, et l'abattement pour occupation minore la valeur retenue dans une déclaration de patrimoine ou un acte de succession, mais il ne minore pas l'impôt dû sur la cession. La plus-value se calcule sur le prix réellement encaissé, décote comprise.

Un logement mis en location n'est pas la résidence principale du vendeur : l'exonération attachée à celle-ci ne s'applique pas. La plus-value supporte un prélèvement forfaitaire de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, taux inchangés depuis 2018, auxquels s'ajoute une surtaxe au-delà de 50 000 euros de gain net. L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et les prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Le statut LMNP appelle une vigilance particulière : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation sont réintégrés dans le calcul du gain taxable, ce qui alourdit la note à la revente. Le régime applicable dépendant de la situation de chacun, ce point se vérifie auprès d'un conseil avant de signer, et non après.

Un dernier réflexe évite une mauvaise surprise : faire coïncider la date de cession avec la fin d'une année de détention lorsque le calendrier le permet. Une année d'écart change parfois le taux d'abattement appliqué.

Ce que regarde l'acheteur investisseur

La décote se négocie face à un acquéreur qui raisonne en rendement, pas en coup de coeur. Ses critères sont connus, et les anticiper raccourcit la discussion.

• La rentabilité nette. Il rapporte le loyer annuel diminué de la taxe foncière, des charges non récupérables, de l'assurance et des frais de gestion au prix payé, frais d'acte inclus. Une rentabilité brute flatteuse tombe souvent d'un point une fois ces postes déduits.
• Le financement. Une banque apprécie un emprunt adossé à un bien déjà productif : la recette existe dès le premier mois, ce qui améliore le calcul de capacité. Un emprunt sur un logement vide suppose au contraire d'assumer les échéances pendant la recherche d'un occupant.
• Le dossier du locataire en place. Quittances des douze derniers mois, attestation d'assurance habitation, absence de relance. Une assurance contre les loyers impayés ne se transmet pas d'elle-même : l'acquéreur devra en souscrire une, et l'assureur examinera la solvabilité de l'occupant qu'il hérite, sans pouvoir le choisir.
• Le mandat de gestion locative. S'il en existe un, sa durée et son préavis de résiliation se vérifient avant la signature, sous peine de le voir se poursuivre.
• Les travaux. Un logement occupé depuis longtemps est un logement dans lequel on n'entre pas : l'acheteur provisionne des travaux qu'il ne peut pas chiffrer. Cette incertitude se paie, et une visite complète la réduit plus sûrement qu'un argumentaire.

En face, l'avantage qu'il achète est réel : aucune période sans recette, aucun frais de mise en location, aucun risque de perte de loyer au démarrage. C'est cet avantage qui explique qu'un bien correctement loué se vende parfois sans le moindre abattement.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement en location sans l'accord du locataire ?

Oui. Le propriétaire d'un bien loué peut le vendre à tout moment et n'a besoin d'aucune autorisation. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend l'ensemble des obligations du bailleur.

Faut-il informer le locataire de la mise en vente ?

Aucune obligation légale ne l'impose dans une vente occupée. L'information reste toutefois recommandée, parce que les visites nécessitent sa coopération et qu'elle évite les blocages.

Quelle décote appliquer sur un appartement loué ?

Il n'existe pas de barème. La décote se situe le plus souvent entre 10 et 20 %, mais elle tombe à quelques pour cent si le loyer est au niveau du marché et dépasse 30 % lorsque le locataire est protégé et son loyer très inférieur au marché.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Seulement lorsqu'un congé pour vendre lui est délivré à l'échéance d'un bail de location vide. Ce congé vaut offre de vente et le rend acquéreur prioritaire. Dans une vente occupée, il ne dispose d'aucun droit de préemption.

Vaut-il mieux vendre à la fin du bail ou en cours de bail ?

Le calcul se fait au cas par cas : on compare la décote attendue aux revenus encaissés jusqu'au terme, diminués du risque de vacance et des frais de portage. Quand le loyer est au marché, la vente occupée est souvent la meilleure opération.

Quels délais respecter pour vendre un bien loué ?

La vente occupée n'impose aucun délai particulier. La vente libre suppose un congé notifié six mois avant le terme du bail en location vide, trois mois en meublé, et le respect des deux mois d'offre au profit du locataire.

Où vérifier une règle sans payer

Les agences départementales d'information sur le logement, les ADIL, délivrent gratuitement une information juridique neutre aux bailleurs comme aux locataires, sur le congé, le préavis ou le dépôt de garantie. Leur réseau est recensé par l'agence nationale correspondante, l'ANIL. C'est le premier recours quand une clause du contrat paraît douteuse, avant de saisir un professionnel.

Faire établir la valeur par un expert

Estimation, avis de valeur, expertise : trois choses différentes

Trois prestations coexistent et n'engagent pas leur auteur de la même façon. L'estimation en ligne est gratuite et instantanée, mais elle travaille sur des ventes libres : sur un bien loué, elle donne un chiffre hors sujet. L'estimation d'un agent immobilier, gratuite elle aussi, intègre le marché local et reste un avis commercial, souvent lié à un mandat. L'avis de valeur ou le rapport d'expertise sont des documents payants, motivés, opposables, dans lesquels l'expert doit estimer séparément la valeur libre et la valeur occupée, puis justifier l'écart.

Le choix se fait selon l'usage. Pour arbitrer entre vendre et conserver, une estimation d'agence suffit à cadrer l'ordre de grandeur. Pour déclarer une succession, motiver un partage, répondre à une proposition de rectification fiscale ou fixer un prix entre indivisaires, il faut un écrit qui expose la méthode. Un conseil vaut ici pour toutes les situations : demander deux estimations plutôt qu'une, et faire préciser à chacune si elle porte sur le bien libre ou occupé. Cette seule question fait apparaître les évaluations faites sans regarder le bail.

Sur un bien immobilier loué, l'estimation en ligne est inopérante : les outils automatisés raisonnent sur des transactions libres et ignorent le contrat de location. Un avis de valeur documenté, qui expose le loyer en cours, l'écart au marché, la durée résiduelle et le taux de rendement retenu, sert autant à fixer le prix de vente qu'à justifier l'abattement devant l'administration fiscale, un cohéritier ou un juge, et il doit être remis avant toute transaction immobilière. C'est cette traçabilité du raisonnement, et non le chiffre isolé, qui donne à l'évaluation sa force probante.