Présentée le 4 novembre 2025 à Paris, la 6e édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière fixe ce qu'un expert doit savoir, garantir et écrire pour estimer la valeur d'un bien immobilier : qualification, déontologie, définitions des valeurs, méthodes et contenu du rapport d'expertise professionnel.
- Pour qui
- Les experts en évaluation immobilière, leurs clients et les organismes de contrôle.
- Ce qu'elle exige
- Indépendance, intégrité, objectivité, assurance de responsabilité civile, 20 heures de formation par an.
- Ce qui change en 2025
- Valeur prudente alignée sur les normes européennes, place de l'IA, critères environnementaux.
Qu'est-ce que la charte de l'expertise en évaluation immobilière ?
La charte de l'expertise est un texte d'autorégulation de la profession d'expert en évaluation immobilière en France. Elle n'est pas une loi : c'est un référentiel commun, signé par 17 organisations professionnelles, qui décrit la manière dont une évaluation doit être conduite pour être fiable. Elle s'adresse à trois publics : les experts eux-mêmes, les clients qui commandent une expertise (particuliers, notaires, banques, investisseurs, foncières) et les pouvoirs publics ou organismes de contrôle qui s'appuient sur ses définitions.
Le texte distingue nettement l'expertise d'une simple estimation. Une expertise suppose un contrat préalable qui définit la mission, une méthodologie rigoureuse et l'analyse des éléments juridiques, économiques, techniques et fiscaux du bien. Un avis de valeur donné en quelques minutes par un agent ne relève pas de la charte ; un rapport d'expertise rédigé par un expert adhérent d'une organisation signataire, si. C'est cette exigence qui permet de garantir un niveau de professionnalisme homogène, quel que soit le cabinet d'expertise choisi.
Un Comité d'application veille au respect de la charte, en assure la mise à jour et publie ses éditions successives. L'application de la charte par un professionnel découle de son adhésion à l'une des organisations signataires : c'est par elle qu'il s'engage, et c'est devant elle qu'il répond de ses manquements. Au sein des signataires figurent notamment l'AFREXIM, qui réunit les sociétés d'expertise immobilière, et l'Institut français de l'expertise immobilière (IFEI). Sa publication ne lui donne aucune force législative ni réglementaire et elle n'a pas de portée légale propre ; sa valeur tient à son adoption par toute une profession, qui en fait la référence des pratiques expertales pour les pouvoirs publics et les organismes de contrôle.
Les cinq titres de la 6e édition
La 6e édition, présentée le 4 novembre 2025 à l'École de médecine de Paris devant environ 250 professionnels, est organisée en cinq titres. Le premier fixe les conditions générales d'exercice de l'expertise ; le deuxième, les missions et les procédures ; le troisième, les méthodes d'évaluation ; le quatrième traite de l'incidence des normes techniques et du développement durable ; le cinquième rassemble les annexes. Le document est téléchargeable en PDF et, pour la première fois, consultable en format numérique sur le site officiel. Chaque nouvelle édition accompagne l'évolution du métier : cette modification du support améliore la lisibilité du texte et la transparence de la démarche expertale pour les clients, qui peuvent retrouver la disposition applicable à leur mission sans parcourir tout le document. Les experts adhérents l'appliquent depuis sa publication, et la précédente version cède la place à cette nouvelle rédaction.
| Titre | Objet | Ce que le client y trouve |
|---|---|---|
| I | Conditions générales d'exercice | Qualification, indépendance, assurance de l'expert |
| II | Missions et procédures | Contrat d'expertise, visite, délais, contenu du rapport |
| III | Méthodes d'évaluation | Comparaison, capitalisation, cash-flow, bilan promoteur |
| IV | Normes techniques et développement durable | Surfaces, critères environnementaux, risques climatiques |
| V | Annexes | Définitions, grilles, modèles |
Qui peut se dire expert au sens de la charte ?
La charte pose des conditions minimales de qualification. L'expert doit, au minimum, soit avoir acquis un diplôme de l'enseignement supérieur de haut niveau et trois ans d'expérience, soit justifier d'une formation supérieure à dominante immobilière et de deux ans d'expérience, soit compter sept ans d'activité dans l'immobilier, dont quatre au moins dans l'expertise. À cela s'ajoute une formation continue d'au moins 20 heures chaque année, car le métier change avec le marché, la fiscalité et les outils. Pour sélectionner un expert, un particulier, une famille ou une entreprise peut donc vérifier trois points : son parcours, son organisation d'appartenance et son attestation d'assurance. Ces critères tracent le chemin de ceux qui veulent se former à l'expertise immobilière ; les cursus possibles sont détaillés dans la page sur la formation d'expert immobilier selon son parcours.
La carte professionnelle d'agent immobilier ne suffit donc pas, et l'inverse est vrai aussi : un expert immobilier n'a pas à détenir de carte professionnelle de transaction pour exercer son activité d'évaluation. L'expertise judiciaire, elle, obéit à une logique propre : l'expert est inscrit sur la liste d'une cour d'appel (celle de Paris, par exemple) et prête serment, ce qui n'empêche pas l'expert judiciaire d'adhérer aussi à une organisation signataire. Pour comparer ces titres avant de confier une mission, voir comment choisir un expert immobilier selon son titre.
Les principes déontologiques de l'expert
Trois principes déontologiques structurent la charte : indépendance, intégrité et objectivité. Ils se traduisent en obligations concrètes, que le donneur d'ordre peut vérifier avant de signer :
- refuser toute mission où l'expert se trouve en conflit d'intérêts direct ou indirect, et déclarer spontanément un risque de conflit ;
- ne jamais indexer ses honoraires sur la valeur du bien expertisé ;
- refuser une rémunération trop faible pour permettre un travail de qualité ;
- être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- respecter le secret professionnel sur les informations confiées par le client ;
- tenir les délais convenus dans le contrat d'expertise.
Le respect de la charte est ce qui distingue un professionnel engagé d'un évaluateur occasionnel. L'interdiction d'indexer les honoraires est sans doute la règle la plus utile au client : un expert payé au pourcentage aurait intérêt à surévaluer, ce que la charte écarte par principe.
Les valeurs définies par la charte
Une expertise immobilière sérieuse commence par nommer la valeur recherchée, car un même bien peut avoir plusieurs valeurs selon l'usage du rapport. La charte définit notamment la valeur vénale, prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre sur le marché à la date de l'évaluation ; la valeur locative de marché ; la valeur du droit au bail pour un local commercial ; et, depuis la 6e édition, une valeur prudente (dite aussi valeur hypothécaire) alignée sur les normes européennes EVS 2025 de TEGoVA, utile aux banques qui financent un bien immobilier sur longue durée.
La 6e édition introduit aussi la valeur résiduelle d'usage (VRU), destinée aux biens menacés par l'érosion du littoral, ainsi qu'une approche d'évaluation des services écosystémiques des forêts. Ces ajouts répondent à des besoins réels : une maison promise à disparaître dans quelques décennies ne peut pas s'estimer comme un bien pérenne, et l'immobilier commercial comme le foncier rural réclament des outils propres. La charte se lit en cohérence avec les grands référentiels internationaux, dont le Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ; ces normes d'évaluation suivies par un expert se recoupent largement sur les définitions.
Méthodes d'évaluation et rapports d'expertise
Pour estimer la valeur, la charte décrit les méthodes reconnues et laisse à l'expert le choix argumenté de la plus adaptée. La méthode par comparaison s'appuie sur des ventes de biens similaires ; la capitalisation du revenu convient aux biens loués ; l'actualisation des flux (cash/flow) sert aux actifs d'investissement ; le bilan promoteur, ou compte à rebours, aux terrains à bâtir et aux immeubles à restructurer ; la méthode par le coût de remplacement, aux bâtiments sans marché. L'expert croise souvent deux méthodes pour fiabiliser l'estimation de la valeur.
Les rapports d'expertise prennent plusieurs formes selon la mission : rapport complet après visite, rapport sur pièces sans visite, actualisation d'une expertise antérieure. Tous doivent mentionner la mission, la date de la valeur, la valeur retenue et sa définition, les méthodes employées, les hypothèses et les réserves. Toute réserve doit y figurer en toutes lettres : une mention d'urbanisme non vérifiée, une servitude sur la propriété, un diagnostic manquant. Cette transparence conditionne la valorisation retenue et la confiance du lecteur, qu'il s'agisse d'une banque, d'un conseil de famille ou d'un juge. La structure d'un rapport d'expertise immobilière et sa force probante devant un juge ou l'administration en dépend directement.
L'intelligence artificielle, outil et non substitut
La 6e édition consacre une large place aux outils numériques. Sa position est nette : l'IA est un outil au service de l'expert, jamais un substitut au jugement professionnel. Un algorithme de prix automatique peut nourrir une analyse ; il ne signe pas un rapport et n'engage pas la responsabilité d'un professionnel.
Surfaces et critères environnementaux
Le titre IV harmonise les pondérations de surfaces pour le logement et le bureau, et élargit celles des surfaces commerciales en s'alignant sur les standards européens (European Measurement Code, IPMS). Il introduit une grille d'indicateurs clés environnementaux (ICE) pour apprécier la performance environnementale d'un bien, un critère qui pèse de plus en plus sur sa valeur.
Charte de l'expertise et cas particuliers : viager, succession, contentieux
Les règles de la charte valent pour toutes les missions, y compris celles où la valeur sert de base à un calcul. En viager, l'expert viager établit d'abord la valeur vénale libre du bien, puis la valeur occupée en tenant compte du droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur ; bouquet et rente se négocient ensuite à partir de cette base. Une expertise conforme à la charte, rédigée par un expert indépendant des parties, protège ici l'acheteur comme le vendeur âgé.
En succession, en donation ou pour l'impôt sur la fortune immobilière, la valeur déclarée peut être contestée par l'administration : un rapport qui expose sa méthode et ses comparables tient mieux qu'un simple avis. En contentieux, le juge apprécie librement la valeur, mais un rapport qui respecte la charte offre une base de discussion solide aux parties.
La charte de l'expertise immobilière en quelques questions
La charte de l'expertise est-elle obligatoire ?
Elle s'impose aux experts membres des 17 organisations signataires, qui s'y engagent par leur adhésion. Un évaluateur non adhérent n'y est pas tenu, d'où l'intérêt de vérifier l'appartenance de l'expert avant de lui confier une mission.
Quelle est la date de la dernière édition de la charte ?
La 6e édition a été présentée le 4 novembre 2025 ; elle actualise les définitions des valeurs, les méthodes, la place de l'IA et les critères environnementaux.
Quelle différence entre avis de valeur et expertise selon la charte ?
L'expertise repose sur un contrat préalable, une méthodologie et un rapport motivé ; un avis de valeur est une estimation rapide sans ces garanties, qui ne relève pas de la charte.
